A partir du 1er janvier 2019, l’impôt sur le revenu sera prélevé à la source. Ce nouveau type de recouvrement de l’impôt pourrait avoir des effets pervers sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers accordés aux particuliers.Prélèvement à la source : quelles conséquences sur le crédit immobilier ?
A savoir que le prélèvement à la source ne change en rien les règles de calcul de l’impôt sur le revenu. Autrement dit, l’impôt par les contribuables reste le même en fin d’année. Toutefois, le mode de prélèvement change dès janvier 2022 et le salaire mensuel sera perçu net d’impôt sur le revenu. Un changement qui pourrait considérablement impacter l’évaluation de la capacité d’emprunt lors d’une demande de crédit ou de rachat de crédit immobilier.
Pour rappel, à ce jour, les établissements bancaires et leurs intermédiaires ne tiennent pas compte des impôts pour évaluer la capacité d’emprunt et donc du taux d’endettement des candidats aux crédits. En faisant le rapport entre les charges et les revenus nets perçus, les banques déterminent la capacité de remboursement de l’emprunteur.
En théorie, cette capacité de remboursement doit être inférieure ou égale à 33 % des revenus nets. En d’autres termes, toutes les charges de remboursement des encours ne doivent pas représenter plus d’un tiers des revenus des demandeurs.
Cependant, avec le prélèvement de l’impôt à la source, comment les prêteurs vont-ils calculer la future capacité de remboursement ? A ce jour, aucun réseau bancaire n’a donné une réponse claire. Mais si les banques décident de prendre en compte le salaire après impôt pour calculer le taux d’endettement maximum, la capacité de remboursement sera réduite, entraînant même une réduction de pouvoir d’achat immobilier.
L’activité immobilière pourrait aussi ralentir
Certes, aucune méthode de calcul du taux d’endettement n’est encore définie, mais l’enjeu sera considérable si le calcul se fera uniquement sur le salaire net après impôt. En fait, selon une récente étude, la capacité d’emprunt peut reculer de près de 40 000 euros sur un prêt de 25 ans si le taux d’endettement est calculé sur la base des revenus nets après impôt. Parallèlement, le pouvoir d’achat immobilier des Français peut être réduit d’environ 20 mètres carrés en moyenne.
Par ailleurs, le prélèvement à la source pourrait également avoir des impacts sur les investissements immobiliers, notamment ceux en loi Pinel. Pour rappel, ce type d’investissement immobilier permet de bénéficier des réductions d’impôt importantes, mais les différents taux pour l’application du prélèvement à la source ne tiennent pas compte ces réductions. Toutefois, elles ne seront pas perdues, mais remboursées seulement en septembre. Conséquence, les professionnels de l’immobilier ne pourront plus tenir compte de cette réduction d’impôt sur l’effort de trésorerie mensuel de l’investisseur.
De ce fait, outre le problème de calcul du taux d’endettement, les spécialistes redoutent un effet psychologique d’appauvrissement que pourront ressentir les Français. Les professionnels de l’immobilier se préparent d’ores et déjà à un ralentissement de l’activité immobilière.