Il arrive fréquemment qu’une personne hérite d’une maison ou d’un appartement consécutivement à la succession d’un parent décédé.Héritage en immobilier : que faire ?
Ces transmissions entrainent obligatoirement des réflexions et ont des conséquences sociales et juridiques. Entre vendre et garder la maison, il y a souvent des hésitations. Faut-il garder le bien pour en tirer des revenus fonciers ou bien vendre pour obtenir un capital au risque de s’exposer à des plus-values de cession mobilières ?
Autant de questions qui dépendent notamment du fait que le bien est occupé ou non. Pour faire le bon choix et prendre les bonnes précautions, il convient de connaître un minimum d’éléments juridiques.
Vendre un bien immobilier occupé
Si le bien immobilier est occupé par un locataire, il vous faudra impérativement attendre la fin du bail pour le récupérer, sachant qu’un bail est toujours conclu pour une durée minimale de 3 ans. Vous devrez adresser à votre locataire une lettre en AR au moins 6 mois avant la fin du bail. Attention, les Tribunaux considèrent que le délai entre la réception du courrier et la fin du bail doit au moins être de 6 mois. Anticipez donc la chose. En cas de difficultés, envisagez de faire intervenir un notaire.
Outre ce cas de figure classique, trois raisons juridiques peuvent enclencher la récupération du bien : la vente du bien, pour en faire votre résidence principale ainsi que pour une raison juridique grave. Si vous voulez vendre le bien en question, sachez que votre locataire est prioritaire pour le racheter. Son délai de réflexion est alors de deux mois. En cas de refus, vous vendez le bien à qui vous le voulez. Vous pouvez aussi le récupérer si vous désirez en faire votre résidence principale pour vous ou l’un de vos proches. Si votre locataire enfreint les dispositions du bail, en transformant par exemple anormalement les lieux, vous pouvez récupérer le bien.
Attention, certains locataires peuvent être protégés. L’âge de ces derniers est très important tout comme ses revenus. L’un des seuls moyens d’échapper à ces dispositions est de trouver un logement analogue au locataire.
Si le bien est occupé par un proche, il dispose d’une batterie de droits à l’instar du droit d’usage et d’habitation, notamment s’il s’agit d’un conjoint survivant. En cas de décès, un veuf ou une veuve peuvent en disposer pendant au moins un an.
Vendre un bien immobilier libre
Il est plus simple globalement de disposer d’un bien immobilier libre. Si vous désirez le vendre, il conviendra alors d’en estimer la rentabilité pour savoir si le jeu en vaut la chandelle. Le choix qui se pose alors est de savoir s’il faut encaisser des loyers ou bien vendre pour récupérer un capital. Il est alors essentiel d’estimer la rentabilité locative du bien et de savoir si le bien se louera aisément. Ne sous-estimez le coût éventuel de la plus-value locative, sans occulter non plus les charges.
Celles-ci peuvent être élevées : les charges, le coût éventuel d’un organisme gestionnaire. Posez-vous aussi la question des effets fiscaux de la location : relèverez-vous du régime du micro-foncier (loyers bruts inférieurs à 15 000 €) ;
Vous pouvez aussi envisager d’autres solutions telles que la location saisonnière ce qui peut être intéressant si vous disposez d’un bien en zone touristique. Cela vous permet par exemple de fixer le montant de votre loyer librement et de limiter les conséquences fiscales sur vos impôts…
Mais vous pouvez aussi vouloir occuper le bien auquel cas au-delà d’un délai supérieur à un an entre la vente de votre RP actuelle et la nouvelle, vous n’aurez pas à vous acquitter d’une quelconque plus-value. Attention en résidence secondaire, une vente s’expose très vite à des impôts sur la plus-value si le bien est depuis moins de 22 ans dans la famille.
