Généralement sollicité par les investisseurs locatifs, le crédit in fine est un montage financier qui permet d’optimiser sa pression fiscale. Quel est le principe de ce type de financement ? Peut-il faire l’objet d’un regroupement de crédit ?Crédit in fine : le principe
Dans la plupart des cas, le financement d’un bien immobilier à crédit se fait avec un emprunt amortissable. Dans ce cas, l’emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital emprunté chaque mois.
Dans le cadre d’un crédit in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Ainsi, la somme empruntée reste intacte jusqu’au terme du crédit et à l’échéance, il la rembourse en une seule fois.
Cependant, pour solder le capital, l’emprunteur va constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du prêt une mensualité sur un placement associé et prévu à cet effet.
Cette épargne est nantie, c’est-à-dire bloquée, en faveur de l’organisme prêteur qui détermine dans la plupart des cas, le type de placement adapté (assurance-vie, ou autre). Au terme ce dernier garantira à 100 % le capital emprunté.
Prêt in fine : limites et avantages
Dans un crédit in fine, l’emprunteur ne rembourse le capital emprunté qu’à la fin et en une seule fois. Les intérêts qui constituent les mensualités seront calculés sur toute la durée et sur la totalité du capital emprunté.
En conséquence, le coût d’un emprunt in fine est logiquement plus élevé qu’un crédit immobilier classique.
De plus l’opération d’un crédit in fine peut être risquée, car la tentation est grande de placer l’épargne nantie sur un placement risqué afin de bénéficier d’un rendement supérieur aux taux d’intérêt du crédit.
Par ailleurs, associé à un investissement locatif ou à un logement secondaire, le prêt in fine peut être très avantageux.
Dans ce cas le montant des intérêts d’emprunt fait partie des charges déductibles des revenus fonciers. Ainsi, ils peuvent compenser les recettes du loyer et les diverses charges générant un déficit imputable sur le revenu foncier.
Regroupement de crédit in fine ?
Un emprunteur peut solliciter le remboursement anticipé de son prêt in fine. Ainsi ce type de financement peut faire l’objet d’un regroupement de crédit immobilier.
La principale difficulté consiste à faire accepter le nantissement de son placement d’épargne (assurance-vie) par une autre banque ou un autre établissement prêteur.
Mais, il est possible de faire racheter son prêt in fine en le remplaçant par un crédit amortissable classique. Dans ce cas, l’emprunteur utilisera son placement associé à son crédit in fine pour rembourser une partie du capital emprunté.
Par ailleurs, comme toutes les opérations de regroupement de crédit, le rachat de crédit in fine engendre des frais supplémentaires comme les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossiers ou encore les frais de garantie.