Le rachat de crédit hypothécaire est une solution de crédit dans laquelle votre regroupement de prêts est garanti par l’hypothèque d’un bien immobilier. C’est donc un type de rachat qui ne concerne que les emprunteurs propriétaires ou en voie de le devenir. Il permet de regrouper plusieurs crédits, parfois de natures différentes, et de réduire vos mensualités grâce notamment à la durée de remboursement rallongée et à un taux d’intérêt plus bas. Comment obtenir un taux rachat de crédit hypothécaire avantageux ? Nous vous l’expliquons.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat de crédits est une opération qui consiste à réunir plusieurs prêts que l’on remplace par un nouvel emprunt unique. Il peut s’agir d’une partie ou de la totalité de vos prêts en cours. On peut intégrer au regroupement, des prêts immobiliers ou des prêts à la consommation (prêt auto, prêt travaux, prêt renouvelable, etc.).
Il est même possible d’intégrer d’autres dettes comme des factures impayées, des retards d’impôt ou des loyers impayés, etc. L’organisme prêteur rachète vos multiples crédits auprès des institutions qui vous les ont accordés et procède à un remboursement anticipé. Tous ces prêts sont remboursés par un seul et unique nouveau crédit avec une mensualité unique et vous n’avez plus qu’un seul interlocuteur.
Le but est de vous permettre d’équilibrer votre budget et de retrouver du pouvoir d’achat. L’organisme qui rachète vos crédits peut exiger une garantie, et en dehors du cautionnement, l’hypothèque est une possibilité. Dans le rachat de crédits hypothécaire, l’opération de regroupement de prêts est garantie par la mise en hypothèque d’un bien immobilier. Ce sont donc les propriétaires qui peuvent y prétendre.
Le rachat de crédit avec hypothèque est une opération assez complexe à mettre en œuvre. Dans un premier temps il faut évaluer la quotité hypothécaire, c'est-à-dire estimer le montant du rachat qu’on peut opérer selon la valeur du bien mis en garantie. Une estimation de la valeur du bien peut être conduite par une agence immobilière et elle aura valeur légale devant un tribunal. Il en est de même pour une attestation de valeur délivrée par un notaire.
Si le bien immobilier servait déjà de garantie pour un des prêts rachetés, l’hypothèque mise en place pour le rachat de crédits éteint cette première hypothèque au travers du remboursement anticipé et vient s’y substituer. Dans la plupart des cas, le rachat de crédit hypothécaire permet de réaliser un regroupement d’un montant important.
Étant donné que la procédure exige le recours aux services d’un notaire, il génère des frais qui se rajoutent au coût global de l’opération et influencent au final le taux rachat de crédit hypothécaire.
Le notaire : un intermédiaire obligatoire dans le rachat de crédit hypothécaire
Le notaire est le seul officier public habilité à piloter une hypothèque sauf si la procédure est initiée par un tribunal par exemple. C’est lui qui expose, aux différentes parties concernées, quels sont les enjeux et surtout les conséquences d’un prêt hypothécaire. La plus significative de celles-ci est qu’en cas de défaut de paiement, le bien immobilier hypothéqué peut être saisi et vendu aux enchères pour rembourser le prêt.
Dès que l’accord de rachat de crédit est communiqué à votre notaire par l’organisme de rachat, celui-ci commencera par constituer un dossier comportant entre autres, une copie de votre pièce d'identité et de celle du co-emprunteur s’il y a, des justificatifs de vos contrats de crédits, votre titre de propriété avec les couvertures d’assurances, et diverses autres pièces.
Dans un rachat de crédit qui implique une garantie sous forme d’hypothèque, l’intervention du notaire est donc obligatoire. Il peut être amené à conseiller les parties concernées, mais surtout, il informe et renseigne l’emprunteur sur les modalités du rachat de crédit hypothécaire, et cela tout au long de l’acte notarié qu’il établira.
Il se charge aussi des procédures auprès des services de publicité foncière. Ce sont ces services administratifs et fiscaux qui se chargent d’enregistrer toutes informations nécessaires sur les biens immobiliers et sur leurs propriétaires successifs, et ceci en coordination avec les services du cadastre.
L’acte notarié ou notarial est un document, signé aussi par l'emprunteur, qui précise explicitement quelles sont les conditions du nouveau prêt, en l’occurrence quel est son taux, sa durée, le montant des mensualités, etc. L’intervention du notaire a bien entendu un coût. Il implique le règlement de divers frais et honoraires.
Les frais de notaire sont fixés par l’officier public et se basent sur le nombre de prêts rachetés et sur le montant global du rachat de crédit. En général la rémunération du notaire correspond à 10% du montant total des frais, 80% étant reversées à l’État sous forme de taxes et les 10% restants affectés aux débours.
Comment obtenir un rachat de crédit hypothécaire ?
Ce produit s’adresse à tout propriétaire d’un bien immobilier qui a un prêt à la consommation en cours, peu importe sa situation professionnelle. Une étude sera tout de même menée pour s’assurer de l’éligibilité du demandeur, comme dans le cas d’un rachat de crédit classique. L’organisme de rachat prendra en compte la somme des montants des crédits à racheter, les éventuelles demandes de trésoreries supplémentaires, les diverses dettes intégrées au rachat et la valeur du bien mis en garantie.
Le ratio hypothécaire, qui indique le rapport entre le montant du regroupement de prêts et la valeur du bien immobilier mis en hypothèque, est toujours finement calculé et étudié de près dans ce type d'opération. Les revenus et charges de l’emprunteur, ainsi que son taux d’endettement et le reste à vivre qui sera disponible pour lui sont analysés.
Sans surprise, le prêteur porte une attention particulière à la valeur du bien immobilier de l’emprunteur. D’elle dépendent la quotité hypothécaire et la validation du dossier de rachat de crédits.
Comment est fixé le taux rachat de crédit hypothécaire ?
Ce qu’il faut savoir, c’est que le remboursement d’un emprunt comporte deux composantes : un remboursement du montant réel emprunté et un remboursement des intérêts dus. Cette dernière portion correspond à la rémunération de la banque.
Le taux d’intérêt d’un emprunt dépend des évolutions du marché des crédits, du profil personnel, financier et patrimonial de l’emprunteur, de la durée de l’emprunt et des différentes contreparties prévues dans le contrat. Il en va de même pour le taux rachat de crédit hypothécaire.
En théorie, un rachat de prêt immobilier garanti par une hypothèque sera soumis au même taux qu’un prêt immobilier classique. Mais les taux d'intérêt des rachats de crédit peuvent fluctuer et donc l’emprunteur doit se renseigner sur les taux pratiqués sur le marché lors de la demande. Il existe des sites spécialisés dans le crédit qui donnent ce type d’information.
Pour simplifier, le taux rachat de crédit peut être fixe ou variable et il correspond à la rémunération de la banque. Pour obtenir la meilleure offre, il est recommandé de comparer le taux annuel effectif global (TAEG) des différentes propositions plutôt que le taux nominal qui n’intègre pas les divers coûts de l’opération.
L’existence d’une garantie sûre accorde souvent des arguments pour négocier un taux rachat de crédit hypothécaire intéressant. Mais dans les conditions de remboursement, si vous optez pour des mensualités trop faibles, il vous sera appliqué un taux plus élevé et vous rembourserez pendant bien plus longtemps.
Enfin, si vous choisissez de rembourser des mensualités élevées, vous rembourserez votre rachat de crédit plus tôt et serez soumis à un taux rachat de crédit hypothécaire plus bas.
