En faisant appel à un établissement bancaire pour financer son projet immobilier, il est nécessaire de fournir une garantie en cas de non-paiement des sommes dues. Les emprunteurs optent souvent pour la caution ou l’hypothèque mais comment choisir entre ces deux garanties ?Prêt immobilier : à quoi sert la garantie ?
Lors de la souscription d’un emprunt immobilier dans le but d’acheter sa résidence principale ou tout autre logement, l’organisme prêteur demandera au foyer de lui fournir une garantie. Celle-ci a pour rôle de protéger la banque du risque de non remboursement des mensualités de prêt. Plus simplement, lorsque le débiteur ne rembourse pas une ou plusieurs échéances de sa dette, il est en défaut de paiement et c’est à cette occasion que la garantie peut être déclenchée.
La garantie de prêt immobilier fournie par l’emprunteur est donc une solution qui permet à l’établissement de crédit de récupérer les fonds prêtés lorsque le foyer n’honore plus ses engagements. Pour garantir son crédit immobilier, le futur propriétaire peut choisir plusieurs dispositifs juridiques dont le privilège de prêteur de deniers et le nantissement. Toutefois, les deux garanties les plus sollicitées sont l’hypothèque et le cautionnement.
A noter qu’en 2016, les prêts cautionnés ont été plus nombreux : ils ont représenté environ 58,3% des financements immobiliers en France tandis que la caution hypothécaire a concerné 30,3% des nouveaux encours à l’habitat.
La caution pour garantir son prêt à l’habitat
Les banques sont de plus en plus sereines face à un cautionnement pour garantir son emprunt et sont désormais nombreuses à accepter les garanties fournies par les sociétés spécialisées. Pour l’emprunteur, la caution consiste simplement à verser un montant proportionnel, habituellement entre 1% et 3% du montant total du prêt à la société de cautionnement. Cette garantie est basée sur le principe de mutualisation qui permet le partage des risques entre de nombreuses personnes qui ont souscrit la même garantie. La société de cautionnement se chargera de rembourser les mensualités du crédit au prêteur en cas de défaillance du débiteur.
Cette somme versée se divise en 2 fragments :
- Une commission (ou marge) irrémédiablement perçue par l’établissement chaque mois.
- Une contribution déposée sur un fonds mutuel de garantie.
Les sommes versées sur ce fonds peuvent être totalement ou partiellement reversées à l’emprunteur au terme de son prêt sous condition qu’il n’y ait pas eu d’incidents et selon les clauses inscrites dans son contrat. Les futurs accédants à la propriété qui décident de se tourner vers une société de cautionnement peuvent le faire s’ils veulent couvrir l’acquisition d’une habitation (bien immobilier neuf ou ancien), d’un terrain ou lorsqu’ils souhaitent effectuer des travaux à l’aide d’un financement bancaire.
La caution est connue pour être l’une des garanties les moins chères pour un emprunt à l’habitat puisqu’elle ne nécessite que très peu de frais et que l’emprunteur peut percevoir la totalité ou une partie du montant versé dans le fonds mutuel de garantie.
Garantir son crédit immobilier avec une hypothèque
Le principe de l’hypothèque est très simple : si l’emprunteur n’est pas en capacité d’honorer ses engagements (donc de rembourser ses mensualités) selon les clauses de son contrat de prêt, alors la banque peut obtenir la saisir du bien hypothéqué pour se rembourser.
La garantie hypothécaire est considérée comme un dispositif traditionnel qu’il est essentiel d’associer avec un prêt immobilier pour le garantir et protéger la banque du risque de non remboursement des échéances dues. L’hypothèque est obligatoirement faite devant un notaire qui va procéder à la rédaction d’un document légitimant la garantie, également appelé acte notarié ou notarial. La signature de l’acte donne lieu à l’enregistrement automatique de la transaction immobilière au fichier de la publicité foncière.
Cette garantie est très coûteuse en raison des nombreux frais annexes dont l’emprunteur devra s’acquitter tels que les frais de notaire qui s’élèvent en général à 1,3% de la valeur du bien, l’enregistrement au registre et les frais de timbres, associés à la taxe publicité foncière font rapidement augmenter le coût de cette garantie. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle bon nombre de Français optent plus facilement pour la caution.
Pour choisir la garantie qui correspond le mieux à l’emprunteur lors de l’achat d’un logement, il est indispensable de comparer la caution et l’hypothèque en fonction de sa situation financière. Généralement, les experts encouragent les emprunteurs à opter pour un cautionnement lorsque le foyer sait qu’il va revendre ce bien avant la fin du remboursement du prêt à l’occasion d’un transfert de prêt pour éviter les frais de mainlevée.
Toujours selon les spécialistes, une hypothèque conviendra plus à un ménage dont le but est de garder le bien acquis, au moins jusqu’au terme du contrat de crédit. Toutefois, les attentes et les finances des emprunteurs sont différentes et il est indispensable de réaliser une étude personnalisée pour réduire le coût et choisir la garantie adaptée au foyer.
