Pour un rachat de crédit immobilier, il faut clôturer les dettes en cours et ouvrir un nouvel emprunt unique. Cela entraîne des frais qu’il faut comparer aux gains de l‘opération pour déterminer sa rentabilité. Quels sont ses frais et comment les calculer pour choisir l’offre de rachat de prêt la plus avantageuse ?
Les frais de rachat de crédit immobilier
Les indemnités de remboursement par anticipation
Dans le calcul frais rachat de crédit immobilier, il faut prendre en compte les frais de remboursement par anticipation des crédits en cours. Ils s’intègrent au nouveau crédit lorsque l‘opération est réalisée par une banque concurrente. Ils sont à payer à l‘ancienne banque pour la clôture du prêt. Le nouvel emprunt immobilier sert à rembourser par anticipation les dettes immobilières concernées par le rachat, ce qui entraîne des pénalités à verser aux anciens prêteurs.
Les frais qui s’appliquent aux prêts immobiliers représentent la somme de 6 mois d’intérêts au taux fixe sur le capital dû restant au moment du rachat. La loi fixant un plafond pour ses indemnités, elles ne peuvent être supérieures à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le montant des IRA se calcule différemment dans un rachat de crédit à la consommation. Vous pouvez consulter des exemples de rachat de crédit pour comprendre concrètement comment de fait le calcul des IRA.
Négocier ou bénéficier d’une exonération des frais de remboursement par anticipation
Pour réduire le coût du rachat de crédit immobilier, vous pouvez négocier non seulement le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, mais également les indemnités de remboursement. Il est possible de négocier la suppression de cette pénalité à la signature du contrat de prêt. Mais généralement, elle ne concerne que les cas de remboursement partiel par rentrée d’argent frais.
Si vous ne l‘aviez pas fait pour le prêt immobilier à racheter, il est toujours possible de négocier auprès de votre banque.
Par ailleurs, il est prévu une exonération des indemnités de remboursement anticipé pour les prêts datant du 1er juillet 1999 si :
- La clôture du prêt est liée à la cessation forcée de l’activité professionnelle (accident du travail, licenciement, etc.) de l‘emprunteur ;
- La clôture du prêt est due à la vente du bien immobilier faisant suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- La clôture du prêt intervient suite au décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Les frais de dossier
La mise en place du nouvel emprunt engendre des frais de dossier d’environ 1 % du capital prêté. Mais ils peuvent être négociés. En effet, la nouvelle banque peut accepter de diminuer ou d’annuler ces frais si vous présentez un bon dossier et un bon profil emprunteur. D’autres établissements de crédit le font à titre commercial si vous acceptez de domicilier votre compte bancaire chez eux.
Ils ne sont pas payables à l’avance et ne sont à débourser qu’en cas d’acceptation de votre demande et de signature du contrat de regroupement de crédits. L’étude de dossier et la demande de devis sont gratuites.
Les frais de courtage
Si vous sollicitez l’assistance d’un courtier ou d’un intermédiaire en opération bancaire pour la mise en place du rachat de crédit immobilier (IOB), il vous facturera sa commission. Le coût du courtage peut être compris entre 1 % et 5 % du montant du nouveau prêt en fonction des difficultés techniques de votre dossier. Le courtier peut vous permettre de négocier de meilleures conditions de prêt et vous assister dans le calcul frais rachat de crédit immobilier.
Au même titre que les frais de dossier, les frais de courtage ne sont dus qu’après la souscription effective du contrat de rachat de prêt et déblocage des fonds.
Le coût des garanties
Lorsqu’une garantie a été mise en place pour le prêt immobilier initial, elle doit être remplacée par une nouvelle pour le rachat de prêt. Les démarches et les frais varient selon qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’une caution.
L’hypothèque
Si la garantie concerne un bien immobilier, l’emprunteur va demander à avoir un Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) dessus. Il faut procéder à la mainlevée de l‘ancienne garantie. Cela nécessite l’intervention d’un notaire dont la rémunération doit être prévue. Les frais d’hypothèque peuvent s’élever à environ 2 % du montant du prêt.
La caution
Quand il s’agit d’une caution, elle n’engendre pas de frais si c’est un tiers qui se porte garantie. Mais si l‘emprunteur faire appel à un organisme de cautionnement, il doit verser une commission et une participation au fonds mutuel de garantie qui lui sera retourné en partie à la fin du prêt. Ces frais sont de 1 % à 3 % du capital emprunté.
Ainsi, si pour votre garantie actuelle, c’est un établissement qui se porte caution du remboursement du prêt, vous pourrez récupérer 75 % du fonds mutuel de garantie versé à la souscription. Elle servira au paiement de la nouvelle garantie.
Le coût de l’assurance emprunteur
Comme pour le prêt initial, l’établissement qui rachète vos crédits va exiger une assurance emprunteur, même si ce n’est pas obligé par la loi. Elle sert de garantie en cas d’incapacité de remboursement de l’emprunteur. L’assureur se chargera de verser le reste des mensualités. Aussi, changer de police d’assurance peut vous permettre de faire des économies, si vous trouvez une assurance moins élevée que la précédente.
Généralement, la nouvelle banque propose son assurance groupe. Il peut ne pas être la meilleure option en termes de coût. C’est pourquoi il est conseillé d’opter pour une délégation d’assurance proposée par un tiers et en changer chaque année, à condition qu’elle présente des garanties de même valeur que celui du contrat de groupe.
Les établissements déterminent le coût de l‘assurance en fonction de l‘état de santé, de l’âge, du capital emprunté, du montant des mensualités et autres. N’hésitez donc pas à comparer les offres de plusieurs assureurs afin de choisir la plus avantageuse pour diminuer le coût de l‘opération.
Les possibilités de calcul frais rachat de crédit immobilier
Le calcul frais rachat de crédit immobilier peut se faire avec un stimulateur de crédit en ligne ou avec l‘aide d’un courtier en rachat de crédit.
Utiliser un simulateur de crédit
Le simulateur de rachat de prêt vous présente en quelques secondes une estimation du montant de la nouvelle mensualité, de la durée de remboursement, du taux d’intérêt, des frais et pénalité de l’opération (déjà calculés). Vous devez renseigner vos données personnelles pour lancer la simulation. Nous pouvons citer entre autres :
- Le montant des prêts immobilier en cours ;
- Le taux d’intérêt nominal des prêts actuels ;
- La date de souscription et la durée de remboursement ;
- Le montant de chaque mensualité en cours ;
- Le capital restant dû ;
- Vos revenus ;
- Le montant de vos charges actuelles.
Il ne vous reste plus qu’à choisir l’offre compatible à votre situation dont le coût vous avantage. L’outil calcule également les intérêts dégagés et fait une comparaison avec les frais estimés de l’opération, pour vous aider à déterminer si elle est rentable.
Solliciter l’assistance d’un courtier
Bénéficier de l’expertise et des contacts d’un courtier en crédit immobilier peut vous aider à trouver l‘offre idéale en passant par le calcul des frais de rachat. Cet intermédiaire dispose souvent d’outils de calcul dans le cadre d’un regroupement de crédit (immobilier et à la consommation). Il peut les utiliser pour vous trouver dans un bref délai les propositions de financement des banques avec une estimation précise des frais. Grâce à son expertise, il peut aussi vous donner des conseils pour réussir le calcul des frais d’une offre qui vous intéresse.
